¿Sabía que recibir un inmueble fuera de España puede implicar impuestos en dos países? Quien hereda fuera y tiene vínculos fiscales en España afronta trámites urgentes: hay que acreditar la condición de heredero, decidir aceptar o renunciar, iniciar la inscripción registral y cumplir obligaciones fiscales.
En herencias en el extranjero de bienes inmuebles debe determinarse la ley sucesoria aplicable. Es necesario obtener certificados apostillados y traducciones juradas del título sucesorio y del certificado de defunción, así como calcular impuestos en ambos países como ISD, plusvalía y Modelo 720.
Se facilitan checklist, plazos y costes orientativos para evitar sanciones y doble imposición. Cuando haya dudas conviene contar con un abogado.
Resumen del proceso
La ruta práctica para gestionar herencias en el extranjero bienes inmuebles consta de pasos claros y ordenados. Lea la lista y marque cada paso conforme avance.
Lista rápida de 7 pasos
Localiza testamento y certificado de últimas voluntades.
Decide aceptar o repudiar la herencia.
Obtén título sucesorio, apostilla y traducción jurada.
Paga impuestos locales y conserva justificantes.
Declara en España si corresponde y valora crédito fiscal .
Inscribe la transmisión en el registro local.
Vende o transmite con asesoramiento local.
Plazo orientativo
El tiempo medio para completar documentación y fiscalidad básica varía por país. Para trámites sencillos con documentación en regla suele tardar entre 4 y 12 semanas. En procesos que requieren legalización consular, recursos registrales o regularización documental el plazo puede alcanzar 16 a 20 semanas o más.
Indique siempre el rango aplicable al país concreto. Anote hitos como título, apostilla, traducción e inscripción con sus plazos estimados.
Algunas gestiones, como la inscripción registral en determinados países, pueden tardar más.
Tenga estos plazos en cuenta al planear la venta.
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Paso 1: identificar herederos y decidir aceptación
Identificar quién hereda y cómo acepta evita responsabilidades inesperadas. La elección entre aceptar pura y simple, aceptar a beneficio de inventario o repudiar cambia la carga de deudas.
Ver testamento y últimas voluntades
Compruebe si existe testamento y dónde está presentado.
Aceptar a beneficio de inventario limita la responsabilidad frente a deudas del causante.
Paso 2: obtener títulos, apostilla y traducción
Sin título sucesorio apostillado y traducción jurada no se podrá inscribir ni transmitir correctamente en España. Tener esos documentos listos reduce las paralizaciones.
Apostilla o legalización según país
Si el país es parte del Convenio de La Haya use la apostilla.
Traducción jurada y documentos necesarios
La administración registral exige traducción jurada del título sucesorio y del certificado de defunción cuando el idioma es distinto.
1
Localizar testamento y certificado de defunción
2
Decidir aceptación y preparar inventario si conviene
3
Solicitar título sucesorio y apostilla
4
Traducir, pagar impuestos y obtener justificantes
5
Inscribir en registro local y gestionar la transmisión
Paso 3: inscripción registral y gestión local
Inscribir la herencia en el Registro de la Propiedad del país del inmueble habilita la venta y evita reclamaciones posteriores. Prepare todos los certificados y justificantes antes de presentar.
Requisitos habituales de los registros
El funcionario registral suele pedir título sucesorio, certificado de defunción, traducciones y acreditación del pago de impuestos.
Qué ocurre si no inscribe a tiempo
En muchos países la falta de inscripción dificulta o impide una venta con plena seguridad jurídica. Se puede formalizar la transmisión con poder notarial a un apoderado local en casos excepcionales.
Tenga en cuenta que la inscripción registral es la vía más segura. La venta mediante apoderado debe considerarse solo como alternativa.
El inmueble puede quedar sujeto a reclamaciones, embargos o problemas con arrendatarios.
Considere nombrar representante local para agilizar trámites.
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Paso 4: fiscalidad en el país del inmueble y en España
El heredero paga impuestos en el país donde está el inmueble. También debe declarar en España si tiene obligación fiscal. Documente todo el pago local para aplicar créditos en España.
Impuestos locales habituales
Los tributos frecuentes son el impuesto sobre sucesiones o transmisión y la plusvalía municipal o su equivalente.
Declaración en España y crédito fiscal
El residente fiscal en España declara la herencia en la comunidad autónoma según la normativa regional de sucesiones .
Plazo legal: habitualmente el impuesto de sucesiones en España se presenta en 6 meses desde el fallecimiento, con posible prórroga. Conserve justificantes de pago en el extranjero para aplicar el crédito fiscal.
Tabla comparativa: impuestos y plazos
País
Impuesto sucesiones
Plusvalía/traslado
Plazo orientativo
Francia
Tarifas progresivas; reducciones por parentesco
Impuesto sobre plusvalía al vender
6-12 semanas
Portugal
Suele aplicarse impuesto municipal o nacional
Plusvalía municipal según ayuntamiento
4-10 semanas
Reino Unido
Inheritance Tax hasta 40% según umbrales
Gains tax si se vende luego
8-16 semanas
Estados Unidos
Varía por estado; impuestos federales en grandes patrimonios
Plusvalía al vender según estado
Variable: 6-20 semanas
México
Generalmente no impuesto sobre sucesiones federal
Retención a la venta y plusvalía en algunos estados
4-12 semanas
Actualmente el Reglamento (UE) n.º 650/2012 permitió elegir la ley sucesoria en la UE cuando el testador lo señaló.
Ejemplo numérico orientativo sobre doble imposición y plusvalía: imagine un inmueble valorado en 200.000 €. En el país del inmueble se abona un impuesto de sucesiones del 5% (10.000 €).
Si el heredero vende inmediatamente y existe una ganancia patrimonial de 50.000 € sujeta a tributación, deberá calcular la plusvalía municipal o el impuesto sobre ganancias según normativa local.
Guarde el justificante de la conversión junto a los recibos del impuesto pagado en origen para acreditar el crédito fiscal.
Paso 5: evitar doble imposición y cumplir modelo 720
Aplicar el convenio correspondiente y conservar justificantes evita pagar dos veces por la misma base imponible. Documente todo pago local para su acreditación en España.
Convenios y deducciones aplicables
Busque si existe convenio bilateral entre España y el país del inmueble.
El residente fiscal en España declara bienes en el extranjero superiores a 50.000 € mediante el Modelo 720.
Para información oficial sobre obligaciones informativas consulte la Agencia Estatal de Administración Tributaria: agenciatributaria.es .
Errores que arruinan la gestión
Evitar errores comunes reduce riesgo de sanciones, reclamaciones y pérdida de valor patrimonial. Cada error tiene coste en tiempo y dinero.
No declarar modelo 720
No declarar bienes en el extranjero cuando corresponde conlleva multas elevadas y comprobaciones fiscales.
Vender sin comprobar títulos
Vender sin título sucesorio apostillado o sin inscribir puede dejar al comprador sin seguridad jurídica.
El error más frecuente en este punto es asumir que el testamento local basta para vender.
No aplica cuando todos los bienes y herederos están sujetos exclusivamente a la ley de un único país fuera de la UE con procedimientos locales cerrados o cuando se trata solo de bienes muebles de escaso valor sin implicaciones fiscales ni registrales.
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Escenarios complejos y soluciones prácticas
Los casos con inquilinos, hipotecas o herederos en varios países requieren pasos distintos. Planear reduce la probabilidad de pleitos y ejecuciones.
Heredero residente frente a no residente
El residente fiscal en España tributa globalmente y puede solicitar crédito por impuestos extranjeros.
Inquilinos, hipotecas y ocupación
Si existe contrato de arrendamiento analice la subrogación y las garantías exigidas.
Un caso habitual: un heredero residente recibe un piso en Portugal con inquilino y contrato vigente. Se presentó el testamento sin apostilla, la entidad bancaria bloqueó la cuenta y la venta quedó aplazada tres meses hasta regularizar la documentación.
Aunque esto funciona bien en teoría, en la práctica conviene nombrar un representante local con poder notarial para gestionar cobros y desahucios.
Recomendación: si hay dudas sobre residencia fiscal o convenios, consulte a abogado y asesor fiscal antes de aceptar la herencia.
Residente en España que hereda en el extranjero: paso a paso práctico.
Localice testamento y certificado de últimas voluntades y pida el título sucesorio en el país del fallecimiento; solicite apostilla o legalización consular y traducción jurada para su uso en España.
Valore la aceptación de la herencia (aceptación pura o a beneficio de inventario) según existan deudas detectadas; la aceptación a beneficio de inventario limita la responsabilidad.
Pague el impuesto de sucesiones/ISD en el país del inmueble y conserve justificantes fiscales con sellos y códigos de operación.
Declare la adquisición en España dentro de los plazos autonómicos y, si procede, presente el Modelo 720 si el valor supera 50.000 €; adjunte los justificantes extranjeros para solicitar el crédito por doble imposición.
Inscriba la transmisión en el registro de la propiedad local o autorice a un apoderado con poder notarial apostillado y traducido para gestionar la inscripción o la venta.
Plantillas y documentos prácticos
Poder notarial tipo
PODER ESPECIAL
Yo, [NOMBRE DEL PODERDANTE], con DNI/NIE [_ _], otorgo poder a [NOMBRE DEL APODERADO], con pasaporte [_], para representar mis intereses ante notarías, registros, bancos y administraciones del país [
Firmado: [Firma] Fecha: [dd/mm/aaaa]
Asunto: Solicitud de inscripción por acto de sucesión
A la atención del Registro de la Propiedad de [Ciudad],
Se acompaña título sucesorio emitido por [Notaría/Tribunal], certificación de defunción, traducciones juradas y justificante de pago de impuestos.
Solicito la inscripción de la transmisión a nombre del heredero [Nombre], DNI/NIE [______].
Atentamente,
[Nombre y firma]
INVENTARIO DE BIENES Y DEUDAS
Herencia de: [Nombre del causante]
Herederos: [Listado]
Bienes inmuebles: [Descripción y valor estimado en moneda local]
Deudas conocidas: [Descripción y cuantía]
Firmado: [Fecha y firma]
Coste orientativo: traducción jurada 100-300 € por documento (2024).
Síntesis y recomendación accionable
Tome tres decisiones en las primeras dos semanas: localizar testamento, decidir forma de aceptación y encargar la obtención del título sucesorio con apostilla. Estas medidas evitan sanciones y pérdidas de valor.
Busque certificado de últimas voluntades y testamento.
Consulte con abogado y decida aceptación.
Pida título sucesorio, apostilla y traducción jurada.
Contactar a un despacho que combine abogado y gestor local reduce tiempos y errores. Esto permite aplicar créditos fiscales correctamente en España.
Si necesita asesoramiento especializado en su caso, contacte con un abogado experto en sucesiones internacionales y gestione el poder notarial para representación local antes de cualquier disposición del inmueble.
No residente que hereda bienes en España: pasos esenciales.
Compruebe si el testador eligió la ley aplicable (Reglamento (UE) 650/2012) y obtenga certificado de últimas voluntades y copia autorizada del testamento en España.
Obtenga título sucesorio válido en España (puede ser sentencia de un tribunal extranjero homologada o certificación notarial con apostilla y traducción jurada).
Determine obligaciones fiscales españolas: impuestos sobre sucesiones aplicables por bienes situados en España, posible obligación de plusvalía municipal en el ayuntamiento donde está el inmueble y, en su caso, la necesidad de presentar declaraciones de no residentes.
Para vender o transmitir, gestione la inscripción en el Registro de la Propiedad: presente título sucesorio, certificado de defunción, justificantes de pago de impuestos y traducciones.
Si no puede desplazarse, otorgue un poder notarial a representante local debidamente apostillado y con alcance expreso para aceptar la herencia, inscribir y vender el inmueble.
Preguntas frecuentes
¿Debo declarar siempre la herencia en españa?
Si usted es residente fiscal en España debe declarar herencias y bienes situados en el extranjero según la normativa autonómica y estatal.
¿Cuándo hay que presentar el modelo 720?
El Modelo 720 se presenta cuando el valor conjunto de bienes en el extranjero supera 50.000 € en las categorías requeridas.
Conserve el justificante de pago emitido por la administración extranjera.
¿Puedo vender el inmueble sin viajar al país?
Sí, si otorga un poder notarial a un representante local debidamente apostillado y traducido.
¿Qué pasa si el inmueble tiene hipoteca?
La hipoteca sigue vinculada al inmueble aunque cambie el propietario.
¿Cuánto tardan las inscripciones registrales en cada país?
El plazo varía: 4 a 20 semanas según país y carga registral.
Necesita título sucesorio, certificado de defunción, apostilla o legalización, traducción jurada y justificantes de pago de impuestos.
